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    2014年3月上海朗诗地产金汇项目营销代理投标书

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    内容提示: ——技术标部分2014年3月。 锦和出品 市场分析政策及宏观环境区域市场中观环境竞品微观环境项目理解项目理解SWOT分析  政策环境 限购限贷限价三管齐下户籍政策维持高压适用政策: 4月上海部分银行提高二套首付比例; 11月沪七条进一步提高二套房首付比例, 并收紧外地人在沪购房门槛, 11月底浦东进一步收紧单身限购政策, 12月起临港限价房开始接受申请。适用政策: 6月上海推出居住证积分制度,11月出台沪七条提高非户籍家庭购房门槛;11月浦东新区进一步收紧限购政策, 外地单身人士无法在沪买房。政策影响: 据房管局局长刘海生透露, 此政策影响: 据房管局局长刘海生透露, 此前非户籍家...

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    ——技术标部分2014年3月。 锦和出品 市场分析政策及宏观环境区域市场中观环境竞品微观环境项目理解项目理解SWOT分析  政策环境 限购限贷限价三管齐下户籍政策维持高压适用政策: 4月上海部分银行提高二套首付比例; 11月沪七条进一步提高二套房首付比例, 并收紧外地人在沪购房门槛, 11月底浦东进一步收紧单身限购政策, 12月起临港限价房开始接受申请。适用政策: 6月上海推出居住证积分制度,11月出台沪七条提高非户籍家庭购房门槛;11月浦东新区进一步收紧限购政策, 外地单身人士无法在沪买房。政策影响: 据房管局局长刘海生透露, 此政策影响: 据房管局局长刘海生透露, 此前非户籍家庭在沪购房比例占总交易量的25%左右, 11年限购出台后, 最低下降到13至14%, 证明投资投机行为得到有效遏制。2013上海楼市政策特征政策影响: 由于市场供不应求的大格局依然存在, 限购限贷政策虽然抑制了大部分投资性需求, 但对抑制房价并没有太大作用。税收杠杆日益熟练适用政策: 1月上海提高房产税率分界线至27740元, 比去年提高844元; 3月国五条细则出台二手房交易需缴纳20%个税; 10月则出台, 二手房交易需缴纳20%个税; 10月规定个人出售自建自用住房免征营业税。政策归结点在刚需适用政策: 3月国五条细则落地, 规定二手房交易需缴纳20%个税; 4月部分银行提高二套房首付比例至6 5成; 10月个人出售自二套房首付比例至6.5成; 10月个人出售自建自用住房免征营业税; 11月沪七条提高二套房首付比例至7成。政策影响: 在过去楼市调控过程中, 由于行政化色彩浓厚, 且调控效果几近失败,因此包括税收政策等长效机制越发受到关注。政策影响: 过去是十余年的楼市调控, 对于户籍门槛外的, 二套房交易、 二手房交易等进行限制, 这对于本市户籍首次购房家庭的确是一种保护性措施。 “国五条” 细则落地条“沪七条” 重磅推出沪浦东收紧单身限购 2013年上海最具影响力楼市政策则落时间: 201 3.3.30政策: 上海“国五条” 细则落地, 二手房交易征20%个税影响: 为了避免强征20%个税,购房者匆忙追赶末班车, 开发商也趁势加推, 3月份开盘量突破61个成交量达1 54万平个, 成交量达1 54万平, 创2011年以来新高, 也刷新了201 0年以来单月成交记录。创2011年时间: 201 3.11.08政策: “沪七条” 出台, 二套首付提至7成,非户籍家庭购房需3年内缴纳2年社保或纳税影响: 截至1 2月8日, 沪七条出台已经一个月, 新房成交量下跌8 4%, 并且呈现逐周下滑, 尤其8.4%, 并且呈现逐周下滑, 尤其是1 2月首周成交量更是1 0月份以来最低的一周。时间: 201 3.11.26政策: 上海收紧单身限购; 离异丧偶均认定单身, 本地单身限购一套住房, 外地单身禁购影响: 统计显示, 浦东有些板块比如金桥、 联洋, 单身带娃买房比例占到1 5-30%, 上述收紧政策有一定影响, 其余板块单身带娃买房比例不足5%, 影响较小。 锦和认为:2013年是房地产市场与政策分化的一年。 在十年九调控的岁月里, 房地产企业似乎习惯了看政策的脸色行事。 但自新一届政府上台后, 中央政府鲜出房地产调控文件。 在三中全会公报、 中央经济工作会议及城镇化会议中也很少提到房地产, 更是只字不提房价。 这表明, 未来的房地产市场将改变过多依赖行政调控的基调, 而更多依赖市场, 由市场在资源配置中起决定性作用。  宏观经济环境近三年上海固定资产投资总额情况6000单位: 亿元0100020003000400050002011571 932 1228 1546 1976 2377 2738 3211 3748 4351 5067 2012571 906 1224 1631 2065 2496 2889 3380 3927 4526 5254 1-21-31-41-51-61-71-81-91-101-111-12( 资料来源: 上海统计局)2013年1-12月, 本市全社会固定资产投资5647.79亿元, 比上年同期增长7.5%, 增幅比上年提高3. 8个百分点。2013636 1000 1383 1813 2316 2795 3255 3754 4300 4903 5648 近三年上海房地产开发投资总额情况3000单位: 亿元 宏观经济环境050010001500200025002011288 468 614 761 925 1112 1289 1484 1747 1996 2170 2012316 472 613 821 1042 1232 1449 1665 1895 2150 2381 2013380 575 788 1016 1269 1493 1753 2010 2280 2565 2820 1-21-31-41-51-61-71-81-91-101-111-12( 资料来源: 上海统计局)2013年1-12月, 本市房地产开发投资2819. 59亿元, 增幅比上半年回落3. 3个百分点, 全年开发投资始终保持两位数增长水平。 近年来, 本市房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重不断上升, 2013年所占比重达到49. 9%, 高出上年4.6个百分点。  宏观经济环境上海城市居民人均可支配收入和人均消费支出4500050000单位: 元0500010000150002000025000300003500040000城市居民人均可支配收入206893020540188222433278643851城市居民人均消费支出城市居民1342919873262531426121199281552012年1-2季度2012年1-3季度2012年1-4季度2013年1-2季度2013年1-3季度2013年1-4季度( 资料来源: 上海统计局)2013年, 上海城市居民人均可支配收入为43851元, 同比增长9.1%。 其中, 工资性收入28518元, 增长6.6%;经营净收入2317元, 增长2. 2%; 财产性收入788元, 增长36. 8%; 转移性收入12228元, 增长15. 4%。全年人均消费支出为28155元, 同比增长7. 2%, 其中以“居住" 以59. 1%的增幅位居涨幅之首。均消费支  宏观经济环境上海市生产总值情况7000单位: 亿元01000200030004000500060002012年1季度2012年2季度2012年3季度2012年4季度2013年1季度2013年2季度2013年3季度2013年4季度2013年上海实现生产总值(GDP) 21602. 12 亿元, 按可比价格计算, 比上年增长7.7%, 增幅比上年提高0. 2个百分点。 分季度看, 一季度生产总值同比增长7. 8%, 二季度增长7. 6%, 三季度增长7.8%, 四季度增长7. 6%。全年第三产业增加值占生产总值的比重达到62.2%, 比上年提高1. 8个百分点。上海市生产总值4594 4958 4822 5727 4938 5231 5306 6128 ( 资料来源: 上海统计局)  宏观经济环境2013年居民消费价格指数情况1061001001011021031041052013年1-12月, 全年居民消费价格比上年上涨2. 3%, 涨幅比上年回落0.5个百分点。 分类别看, 食品类价格上涨4. 4%, 上拉总指数1.3个百分点; 居住类价格上涨3.9%, 上拉总指数0. 9个百分点。( 资料来源: 上海统计局)系列1102. 1102. 6102. 2102. 2102. 1102. 5102102. 1102. 5102. 6102. 4102. 41月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 2013年上海整体经济运行概括为——“稳中有进" , 全年上海围绕创新驱动发展、 经济转型升级, 全力推进稳增长、 调结构、 促改革、 惠民生,总体经济实现稳中有进、 稳中向好的积极发展态势。 但同时也看到, 当前上海外部发展环境依然错综复杂, 经济发展中仍存在不少困难和问题,如服务业集聚辐射能力不强, 先进制造业发展后劲不足, 战略性新兴产业尚处于培育阶段。 因此2014年, 上海将坚持创新驱动发展、 经济转型升級, 以提高经济增长质量和效益为中心, 为打造中国经济升级版发挥示范作用。锦和认为: 2013年土地供求情况分析(剔除动迁房)120120140160单位: 万平米 宏观房地产环境土地市场——全年市场好于预期, 多数房企资金充足, 补仓拿地越发激烈020406080100成交面积30 25 73 49 43 88 76 84 107 54 83 135 供应面积28 85 58 42 139 43 114 116 93 43 138 50 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月‧ 2013年上海土地市场土地总成交面积为1238. 3万平, 较2012年增长52. 9%, 其中, 商品住宅性质用地成交521万平, 商业用地成交332. 7万平, 动迁安置房地块成交384.6万平;‧ 2013年上海土地市场土地出让金总额达2129. 7亿元, 创下国内土地出让额最高纪录, 比2012年增长137.4%。( 资料来源: 锦和数据平台) 201 3年商品住宅供求走势(剔除动迁)1 5000001 750000单位: 元/平米2800026000单位: 平方米 宏观房地产环境住宅市场——楼市旺年, 供应放量, 成交激增, 成交均价突破2. 4万元/m202500005000007500001 0000001 2500001 40001 60001 8000200002200024000批准预售面积31 1 076 20921 9 1 328792 839492 1 343754 89661 8 7641 48 91 2488 1 402373 1 401 81 5 1 361 059 807366 登记预售面积 1 01 2940 547977 1 5381 75 902884 923009 1 1 24733 77671 4 904225 1 41 81 57 1 404063 1 286257 979427 成交均价23070 24621 22896 2391 4 2321 9 23966 24686 23490 24726 2501 2 25200 25459 1 月2月3月4月5月6月7月8月9月1 0月1 1 月1 2月( 资料来源: 锦和数据平台)‧ 2013年度新增供应面积为1157. 82万平, 较成交面积少了近1成。 随着市场的快速升温, 虽然楼市供应也大幅放量, 但市场整体表现出供应偏紧的趋势。 从成交方面看, 2013年度上海楼市共计成交商品住宅累计成交面积1281.86万平, 同比大幅提升了36. 6%, 创近4年最高水平; 成交均价24184元/平, 与去年大幅提升7. 6%。 2013年办公供求走势(剔除动迁)600000单位: 平米300003000035000单位: 元/平米 宏观房地产环境办公市场——成交逾260万平环比涨逾5成, 创7年新高, 均价连续下跌( 资料来源( 资料来源: 锦和房产数据平台 )锦和房产数据平台 )01 00000200000300000400000500000050001 00001 50002000025000批准预售面积 1 3471 2 52221 41 0781 86177 36361 2 220332 70908 495890 21 0098 325406 31 7262 561 093 登记预售面积 202070 1 1 4691 1 91 1 70 1 73759 1 59409 1 36025 206331 31 7321 21 7674 25861 4 229744 394895 成交均价1 8435 31 509 22939 20838 21663 21 1 1 5 24060 1 801 3 1 8684 20750 23348 29347 1 月2月3月4月5月6月7月8月9月1 0月1 1 月1 2月‧ 2013年全市新增供应面积逾324. 85万方, 年内供求比1. 25: 1, 写字楼市场整体呈现供过于求的局面。 在全市17个区县中, 仅有6个区县呈现供不应求的现象, 其中, 闸北区以0. 05: 1次于静安区。从成交方面看, 2013年度全市累计成交面积260. 17万平, 较2012年上涨55.19%; 成交均价22576元/平, 自2012年以来再度下探7%。  宏观房地产环境商业市场——成交止跌回涨, 年签约逾180万平, 均价上涨9.62%201 3年商业供求走势(剔除动迁)350000400000单位: 平米250002500030000单位: 元/平米(资料来源: 锦和房产数据平台)(资料来源: 锦和房产数据平台) 0500001 000001 50000200000250000300000050001 00001 500020000批准预售面积 1 51 61 401 02 36062 1 3341 1 7952 86246 1 0988 1 2034 1 1 741 1 2755 20877 1 7737登记预售面积 1 6857 57007 1 5628 1 951 2 1 8634 1 1 056 85826 1 4923 1 4643 1 6323 1 951 2 1 9545成交均价21 077 25480 2081 7 1 8658 1 7933 23021 25073 1 9703 1 7726 20481 1 9668 24393 1 月2月3月4月5月6月7月8月9月1 0月1 1 月1 2月‧ 2013年全市新增供应面积逾181. 29万方, 年内供求基本持平;‧ 从成交方面看, 在成交量连跌三年后, 2013年终于迎来止跌回涨,万平, 逾2成的小幅上涨虽并未从根本上扭转成交颓势, 但无疑为后市成交量继续回暖打开了局面。成交均价为20685元/平, 较去年上涨9. 62%。全年商铺累计成交面积180.92 纵观2013年楼市, 市场于3月份迎来了首度爆发, 而号称史上最严厉的纵观2013年楼市, 市场于3月份迎来了首度爆发, 而号称史上最严厉的“国五条" 政策落地后非但没起到预期的作用, 反倒对房价上涨推波助澜。 在“国五条" 的刺激下, 短期内大批购房者涌入楼市, 而前滩、 自贸区等规划先后落地, 轨交11号、 16号等多条线路的开通, 都刺激了购房者的入市意愿, 维持着市场热度; 同时土地市场的火爆, 高溢价率地块频现更加剧了购房者对于未来房价的上涨预期。 上海2013年房价的凌厉涨势, 事实上已经突破了政府的“房价控制目标" 。锦和认为: 2014年初的中国楼市人民币贬值 中国将2014年GDP增速目标设定为7.5%左右,“7. 5%左右" 留有余地,不至于让政府陷入尴尬境地说明2014年中国整体经济环境将保持稳定2014年GDP目标定为7.5%, 中国整体经济环境将保持稳定2014年GDP目标7.5% 就在房地产界因停贷传闻与降价风波惊魂未定之时, 住建部副部长仇保兴3月6日在两会期间表示, 按照城镇化的规律来讲, 中国在十年内不大可能出现全面崩盘。住建部副部长: 楼市十年内不可能出现全面崩盘目前国内大概有十多个城市的房价收入比(即住房价格与城市居民家庭年收入之比)在10以上, 而绝大多数的城市房价在下跌。所以说, 中国的房地产在未来十年内不可能出现大的危机。 但个别城市如果不注意调控, 则会出现像鄂尔多斯、 温州、海南那样的情况。 也是因为这种分化,海南那样的情况也是因为这种分化总理在报告中提出了要在不同城市进行分类调控, 不能一刀切。——仇保兴 但刚刚过去的这个 月但刚刚过去的这个2月, 兴业银行暂停房贷以及杭州、常州的几个楼盘大幅降价的消息引发强烈关注。兴业银行暂停房贷以及杭州房价真的要降了吗? 地产要崩盘了吗? 2014年1月以来, 人民币汇率连续下跌, 对于人民币的连续下跌,市场主流观点认为是央行有意引导, 意在挤出套利资金, 从而为新一轮汇率市场化改革铺路事件一: 2014年1月以来, 人民币汇率连续下跌基本面来看, 人民币贬值是阶段性的, 人民币出现趋势性贬值的可能性较小, 长期方向仍然是升值。 2月22日, 一则“兴业银行总行通知全行暂时停止办理房地产夹层融资业务, 暂停房地产供应链金融业务" 的消息在网上不胫而走, 瞬间一石激起千层浪。2月24日晚间, 兴业银行澄清“停贷" 误传, 发布公告称该行于3月底前停办房地产开发投资的%事件二: 兴业银行被误读“停贷" , 媒体跟风夸大宣传注明: 所停办夹层融资业务规模在注明所停办夹层融资业务规模在该行业务中占比极小。据中金公司数据显示, 2013年银行业新增房地产夹层融资规模为1000-2000亿元, 占房地产开发投资的1-2%。夹层融资业务, 该业务占房地产开发投资的1-2%。2月26日中行、 建行、 农行、 工行、 交行、 中信银行、 招商银行、 民生银行和浦发银行等多家银行集体发表声明, 表示房地产信贷政策没有变化, 以缓解信贷市场上的恐慌情绪。兴业银行停贷房地产夹层融资业务 公开市场业务交易公告 [2014]第6号人民银行(官方微博) 于2月25日以利率招标方式开展了正回购操作。 具体情况如下:正回购操作情况事件三: 央行25日开展14天期1千亿正回购操作鉴于现金回流结束、 面临存准补缴、 央行对冲加码等因素, 临近2月末的银行间市场资金面压力有所上升, 资金利率继续下降的动力已经不足; 但考虑到外汇占款持续增长、 近期实施的正回购将于未来两周到期, 且央行维稳资金面意图明确, 资金面整体宽松状态仍有望持续至3月中上旬。央行为何要收紧货币?期限交易量中标利率14天1000亿元3.80% 金融政策没有进一步收紧余地, 银行方面的开发贷款和个人贷款是不会停止房地地产贷款个人买房按揭贷款二套房70%首付, 银行安全性稳定开发商开发贷款商业性贷款, 银行需要衡量风险和收益, 并视市场情况, 再决定是否核批贷款从大方面来看, 开发商开发贷款和个人买房贷款是不会停止的但是从金融政策环境来看, 资金面趋紧肯能会导致贷款时间的延长从而影响房地产资金链的周转 银行停办夹层融资业务人民币汇率变化央行收紧货币在现有金融政策下, 未形成对房地产行业的危机媒体误传阶段性调整控制热钱经济发展稳健, 房地产依旧需扮演主要经济支撑角色 事件回放 优惠多是“礼节性" 嘘头2014年3月的打折优惠楼盘仅118个, 刷新自2011年7月来的最低谷,相比2月下跌近一成, 而较2013年同期更是跌幅逾三成2014年上海暂无降价楼盘, 以常规的促销优惠为主11月10月12月 3月1日绿城玉兰花园臻园(唐镇) 推出160多套90-130平方米的三房房源, 两个多小时内,就全部卖完就全部卖完实际的成交价格在42000元/㎡, 较去年10月推出的高层公寓房源价格上涨了5000元/㎡。2月22日晚, 绿城‧ 上海御园(森兰) 推出250套100-140㎡, 现场人满为患, 三小时即售罄,均价45000元/㎡沪高端楼盘“日光" 频频出现 锦和认为:上海作为一线城市代表, 需求长期保持增长趋势, 同时各种需求层次及购买力稳定, 开发企业积极拿地, 对后市信心十足。在金融和调控政策无重大改变情况下, 2014年上海整体市场保持乐观趋势, 尤其是对于刚需项目, 将一如既往的扶持下去。  奉贤区历年房地产走势201 0-201 3年奉贤区住宅(公寓)量价走势8000001 000000平米1 20001 20001 50001 8000元/平米02000004000006000000300060009000成交面积51 7439 528678 375365 61 2229 供应面积604985 81 1 695 355948 375369 成交均价1 0731 1 1 438 1 1 848 1 51 08 201 0201 1201 2201 3(资料来源: 锦和数据平台)(资料来源: 锦和数据平台)‧ 由上图可知, 近年来奉贤区整体来说住宅成交相对平稳, 价格也呈平稳上涨之势, 2013年更是突破15000元/平米大关, 环比上涨27.5%;‧ 从供应方面看, 最近两年上市量明显回落, 均为超过40万平米。  2013年奉贤区房地产供求量价走势201 3年奉贤区住宅(公寓) 月度供求量价走势80000800001 000001 20000平米1 50001 800021 000元/平米‧ 据统计, 2013年奉贤区住宅成交整体呈供不应求之势, 供求比为1: 1 63, 即成交面积为据统计2013年奉贤区住宅成交整体呈供不应求之势612229平米, 供应面积仅为375369平米;‧ 从成交均价看, 始终保持稳步上扬之势, 四季度在“馨雅名筑" 、 “中粮悦庭" 大比例成交下, 价格直线上涨, 目前基本保持17000-17500平米。(资料来源: 锦和数据平台)1.63即成交面积为020000400006000003000600090001 2000成交面积3831 5 31 365 52739 3621 2 55696 71 1 64 34860 34904 67334 95681 531 01 40859 供应面积0 0 1 1 3227 34625 341 96 41 265 0 0 35759 51 773 1 5770 48755 成交均价1 2921 1 4348 1 3804 1 31 31 1 3836 1 421 0 1 31 50 1 3405 1 7031 1 71 94 1 671 1 1 7465 1 3011 3021 3031 3041 3051 3061 3071 3081 3091 31 01 31 11 31 2供求比为1  2013年奉贤区各板块供求量价走势201 3年奉贤区各板块住宅(公寓)量价走势400000500000平米1 600020000元/平米01 000002000003000000400080001 2000成交面积27936 67434 1 3299 406047 71 01 6 26499 供应面积0 65059 0 259747 0 50563 成交均价9356 1 0821 1 21 76 1 761 2 91 59 1 1 1 30 奉城板块海湾板块金汇板块南桥新城板块柘林板块庄行板块‧ 根据交易中心数据统计, 2013奉贤公寓供应、 成交主要都集中在南桥新城板块, 其供应面积占全区的69%, 成交面积占66%;‧ 从成交均价看, 南桥新城板块均价明显高于其他板块, 以17612元/平米领跑全区均价。(资料来源: 锦和数据平台)  奉贤区土地供应量分析序号地块名用途土地面积(米2)建筑面积(米2)容积率成交总价(万元)溢价率成交楼板价成交日期开发商1奉贤区海湾镇02-02区域普通商品房41796422141.01127951%30312013-12-19上海伟涛房地产有限公司2奉贤区南桥新城09单元10A-03A( 东块)普通商品房4088081760212450938%152292013-11-13恒盛地产投资( 上海) 有限公司,上海冉娟装潢工程有限公司3奉贤区奉城镇60-02区域普通商品房808831132371.45300156%46812013-11-13绿地地产集团有限公司4奉贤区南桥新城04单元13-01、 13-04( 2) 区域普通商品房61913990601.6118000117%119122013-9-24上海融辉居业房地产有限公司奉贤区南桥新城09单元04A-奉贤区南桥新城普普通商品房商房上海卓翰房地产上海卓翰房地产开发有限公司发有5单元02A、 05A-04A区域41501913022.2141000181%154432013-9-186奉贤区庄行镇B-06-03区域普通商品房72735872821.25150057%59002013-9-6上海新湾投资发展有限公司7奉贤区金汇镇09A-01A区域 普通商品房8240616481128450071%51272013-9-6南京朗铭房地产开发有限公司8奉贤区青村镇12-02、 13-01、 14-04区域商业用地;普通商品房1430773576922.5389420%10892013-9-4上海帝豪企业发展有限公司9奉贤区青村镇A-01-06区域商住18577464412.517000115%36612013-8-7上海市东璟企业发展有限公司10奉贤区柘林镇02-02、 02-08、 02-09区域普通商品房; 商办;1576913942262.56750039%17122013-6-27上海祥源房地产有限公司11奉贤区青村镇B02-02、 B02-03区域地块普通商品房21915221341.0150480%22812013-6-27上海百弘工贸有限公司,上海方南置业有限公司12奉贤区四团镇46-01区域商住307116142121340055%21822013-4-3上海东源房地产开发有限公司奉贤奉贤区南桥新城03单元04-南桥新城03单元0上海申通地铁资产经营管理有海申通地铁资产1306、 05-01区域普通商品房43876877522351000%40002013-2-27营管理有限公司,上海市奉贤区轨道交通建设投资有限公司14奉贤区奉城镇56-02区域普通商品房769951077921.42831519%26272012-10-25深圳市千荣投资有限公司15奉贤区奉城镇29-08、 29-10、 29-11区域商业用地、普通商品房34001544011.6117500%21602012-10-25浙江佳源房地产集团有限公司16奉贤区南桥新城08单元B-01-03,B-01-06区域商住828071490531.88300011%55682012-9-28绿地地产集团有限公司 序号地块名用途土地面积(米2)建筑面积(米2)容积率成交总价(万元)溢价率成交楼板价成交日期开发商17奉贤区海湾镇03-01区域地块 普通商品房11028132341.233090%25002012-9-18上海星火房地产有限公司,上海虹蓝投资发展有限公司,上海农工商绿化有限公司18奉贤区南桥镇A06-02区域普通商品房9277129881.438970%30012012-9-3上海奉通置业有限公司19奉贤区南桥新城04单元11-02( 2) 区域普通商品房13349213581.6890016%41672012-6-27上海恒大投资有限公司20奉贤区庄行镇B-08-02区域普通商品房70318843821.24050071%48002012-6-27上海新湾投资发展有限公司21奉贤区南桥新城09单元14A-02A区域地块02A区域地块商住办421211053012.5560120%53192011-11-9上海苏宁电器有限公司22奉贤区南桥新城09单元07A-02A区域地块商住28767719182.5388360%54002011-10-31上海建都房地产开发有限公司,上海江海置业有限公司23奉贤区南桥新城09单元10A-03A( 西块) 区域普通商品房27557551142343711%62362011-10-12上海鑫金圆置业有限公司24奉贤区南桥新城09单元02A-02A区域普通商品房38757620111.6347260%56002011-10-12中粮地产( 上海) 有限公司25奉贤区南桥新城09单元03A-04A、 06A-01A区域居住用地684261710652.5740220%43272011-10-12中粮地产( 上海) 有限公司26奉贤区南桥新城04单元02-04区域普通商品房754951358921.8815350%60002011-10-12上海中环投资开发( 集团) 有限公司,上海奉贤南桥新城建设发展有限公司奉贤区南桥新城08单元A奉贤区南桥新城08单元A-轩安投资有限公司 朗润控股有轩安投资有限公司,朗润控股有2701-03、 A-01-05、 A-01-07区域商住办1037233111683886100%28482011-9-15限公司,上海合景房地产开发有限公司28奉贤区奉城镇兰博路南侧、南门港以东区域商业用地;居住地块:普通商品房1206801206801340501%28222011-6-9上海中建楷昕投资发展有限公司,华东中建地产有限公司29奉贤区航南公路南侧、 远东路东侧区域地块普通商品房16299260781.62086271%80002011-3-25上海恒大投资有限公司30奉贤区庄行镇南亭公路南侧、 冷泾港东侧区域地块普通商品房8992134881.5499042%37002011-3-25上海申亚农业科技有限公司16665493165255-1409980----合计 根据上海国土资源管理局公布的数据显示, 2011年1月~2014年3月19日,奉贤区住宅土地累计成交30幅土地面积为166 65万平米奉贤区住宅土地累计成交30幅, 土地面积为166.65万平米, 总建面积为316. 53万平米(目前大都未开发) , 其中南桥新城以15幅居首, 总建面积为148.18万平米; 金汇4幅, 总建面积为59.11万平米位居第二; 奉城同样4幅, 但总建面积39.61万平米位居第三。 可见, 未来的几年, 奉贤区依旧以南桥新城发展为主, 潜在供应量也是全区最大的。总建面积为  2013年奉贤区各板块公寓存量情况(剔除别墅)区县板块面积排行套数排行奉贤海湾板块7480018341奉贤庄行板块5233124772奉贤南桥新城板块4799133393奉贤奉城板块2847542444奉贤金汇板块94325896奉贤柘林板块855661195合计221584-2102-据统计‧ 据统计, 截止于3月19日, 奉贤区公寓存量为221584平米, 存量套数为2102套, 存量面积、存量套数以奉贤海湾板块居首, 庄行、 南桥新城位居二、 三;‧ 金汇板块存量不足1万平米, 存量套数仅为89套。截止于3月19日奉贤区公寓存量为221584平米存量套数为2102套存量面积(资料来源: 锦和数据平台) 回看奉贤过去几年, 总体来说相对于上海其他郊区, 该区发展缓慢。 自2011年至今, 奉贤招标挂牌土地累计成交30幅, 总建面积达300多万平米, 但受各种原因, 至今仅有2幅上市, 即南桥新城的“奉贤区南桥新城09单元02A-02A区域" ——中粮南桥半岛, “庄行镇南亭公路南侧、冷泾港东侧区域地块" ——申亚乐庭, 总建不足8万平米。 可见, 奉贤区房地产发展相对滞缓, 从目前及土地后续供应看, 该区今后发展主要集中在南桥板块, 其他板块为辅。锦和认为:  奉贤重点板块——南桥新城板块供求量价走势201 3年至201 4年2月南桥新城板块公寓供求量价走势80000平米21 000元/平米南桥新城公寓成交良好, 成交均价受明星楼盘拉动, 价格一路攀升01 000020000300004000050000600007000003000600090001 20001 50001 8000成交面积 24001 22746 32751 1 921 8 37507 45997 1 7085 17762 47944 7441 1 34879 31 746 9609 6710 供应面积481 68 34625 1 2609 41 265 0 0 35759 51 773 1 5770 1 9778 0 0 成交均价 1 51 28 1 6075 1 6331 1 61 05 1 5922 1 6681 1 6847 16846 1 931 5 1 8851 1 9565 1 9390 1 8622 1 7868 1 3011 3021 3031 3041 3051 3061 3071 3081 3091 31 01 31 11 31 21 4011 402‧ 2013年1月-2014年2月, 南桥新城板块公寓成交良好, 累计成交42.24万平米, 远高于25.97万平米的供应面积, 成交主要集中在“阳光家园" 、 “绿地香颂" 等;‧ 从成交均价看, 自去年9月始至今维持一个高位区间, 主要是由于板块内“中粮南桥半岛" 、“馨雅名筑" 的集中成交所致, 今年1、 2月, 随着高价楼盘成交萎缩, 均价也随之回落。(资料来源: 锦和数据平台)  奉贤重点板块——南桥新城板块成交户型情况南桥新城成交户型面积普遍偏大, 其中二室、 三室占比明显较高南桥新城板块2013. 1-2014. 2公寓成交户型分析一室3%四室8%8%复式2%2%二室户型成交面积情况1%10%0%26%二室40%三室47%一室户型成交面积情况31%2%63%m<=7070<m<=9090<m<=110110<m<=130130<m<=150三室户型成交面积情况21%1%11%67%m<=7070<m<=9090<m<=11024%43%90<m<=110110<m<=130130<m<=150150<m<=170m>170  奉贤重点板块——南桥新城板块当前存量情况南桥新城当前存量不多, 存量面积不足5万平米, 存量套数仅为339套房型一房二房三房三房四房其他合计一房:二房:三房:四房:其他:合计15801782935339m<=70670<m<=9081890<m<=1101391110<m<=130130<m<=150150<m<=170m>17014375471303722220536526324653135121580套;套;套;套;套;4.42%23.60%52.51%8.55%10.32%;;;;;1045.78821.5924856.26701.325778.96平方;平方;平方;平方;平方;2.22%18.69%52.66%14.20%12.24%1782935(资料来源(资料来源: 锦和数据平台)锦和数据平台)截止于3月19日, 南桥新城板块公寓存量面积为47991平米, 存量套数为339套。 存量中三房过半, 其中以130-150平米的为主; 二房占23.6%, 以90-110平米居多。  奉贤重点板块——南桥新城板块商品住宅潜在供应量序号地块名用途(米2)2011年至今, 南桥新城未开发住宅用地14幅, 未开发总建约142万平米土地面积建筑面积(米2)容积率成交总价(万元)溢价率成交楼板价成交日期开发商1奉贤区南桥新城09单元10A-03A( 东块)普通商品房4088081760212450938%152292013-11-13恒盛地产投资( 上海) 有限公司,上海冉娟装潢工程有限公司2奉贤区南桥新城04单元13-01、 13-04( 2) 区域普通商品房61913990601.6118000117%119122013-9-24上海融辉居业房地产有限公司奉贤区南桥新城09单元奉贤区南桥新城09单元上海卓翰房地产开发有限公上海卓翰房地产开发有限公304A-02A、 05A-04A区域普通商品房41501913022.2141000181%154432013-9-18司4奉贤区南桥新城03单元04-06、 05-01区域普通商品房43876877522351000%40002013-2-27上海申通地铁资产经营管理有限公司,上海市奉贤区轨道交通建设投资有限公司5奉贤区南桥新城08单元B-01-03,B-01-06区域商住828071490531.88300011%55682012-9-28绿地地产集团有限公司6奉贤区南桥镇A06-02区域 普通商品房9277129881.438970%30012012-9-3上海奉通置业有限公司7奉贤区南桥新城04单元11-02( 2) 区域普通商品房13349213581.6890016%41672012-6-27上海恒大投资有限公司8奉贤区南桥新城09单元14A-02A区域地块商住办421211053012.5560120%53192011-11-9上海苏宁电器有限公司9奉贤区南桥新城09单元07A-02A区域地块商住28767719182.5388360%54002011-10-31上海建都房地产开发有限公司,上海江海置业有限公司1010奉贤区南桥新城09单元普通商品房普通商品房275572755755114551142234371343711%1%623662362011 10 122011-10-12上海鑫金圆置业有限公司上海鑫金圆置业有限公司10A-03A( 西块) 区域11奉贤区南桥新城09单元03A-04A、 06A-01A区域居住用地684261710652.5740220%43272011-10-12 中粮地产( 上海) 有限公司12奉贤区南桥新城04单元02-04区域普通商品房754951358921.8815350%60002011-10-12上海中环投资开发( 集团)有限公司,上海奉贤南桥新城建设发展有限公司13奉贤区南桥新城08单元A-01-03、 A-01-05、 A-01-07区域商住办1037233111683886100%28482011-9-15轩安投资有限公司,朗润控股有限公司,上海合景房地产开发有限公司14奉贤区航南公路南侧、 远东路东侧区域地块普通商品房16299260781.62086271%80002011-3-25上海恒大投资有限公司6559901419809-1054144----合计  奉贤重点板块——金汇板块供求量价走势201 3年至201 4年2月金汇板块公寓供求量价走势25003000平米1 40001 6000元/平米金汇板块无新增供应, 且区域内无存量支撑, 因此成交面积有限05001 0001 5002000020004000600080001 00001 2000成交面积2026 1 1 57 2795 1 298 648 777 851 609 795 1 1 1 3 761 469 0 1 05成交均价 1 1 1 1 1 1 1 508 1 1 1 1 0 1 0475 1 3698 1 21 95 1 3396 1 2273 1 3669 1 4723 1 3847 1 3697 1 41 83 1 50061 3011 3021 3031 3041 3051 3061 3071 3081 3091 31 01 31 11 31 21 4011 402(资料来源(资料来源: 锦和数据平台)锦和数据平台)‧ 2013年1月-2014年2月, 金汇板块由于无新增供应量, 因此公寓成交面积少, 累计成交仅为13404平米, 成交主要集中在“申亚花满庭" 、 “绿色家园" ;‧ 从成交均价看, 虽有波动, 但整体向好, 受申亚花满庭的带动, 目前均价基本在13000-14000元/平米。  奉贤重点板块——金汇板块成交户型情况金汇板块公寓户型少, 虽以三室、 复式为主力成交, 但面积普遍偏小金汇板块2013. 1-2014. 2公寓成交户型分析金汇板块面积段面积段二室二室三室三室复式复式公寓成交户型分析二室19%三室40%复式41%70<m<=902421-90<m<=11043761110<m<=130-1-130<m<=150-1-合计286061(资料来源: 锦和数据平台)‧ 由上图表可知, 金汇板块公寓成交主要以三室与复式居占大比, 但从户型面积看, 依旧是以刚需客为主的小面积。  奉贤重点板块——金汇板块当前存量情况金汇板块存量面积少, 主要集中在“申亚花满庭" 、 “绿色家园"房型一房二房三房三房四房复式合计一房:二房:三房:四房:复式:合计421424212189m<=70370<m<=901212290<m<=110110<m<=130130<m<=150150<m<=170m>1701515181877(资料来源(资料来源: 锦和数据平台)锦和数据平台)119342232418714套;套;套;套;套;4.49%23.60%47.19%1.12%23.60%;;;;;260.11820.084893.07154.282304.01平方;平方;平方;平方;平方;2.76%19.30%51.88%1.64%24.43%2142121截止于3月19日, 金汇板块公寓存量面积为9432平米, 存量套数为89套。 从存量房源看, 其中以三房为主, 以90-110平米、 110-130平米两个面积段的为主; 二房占23.6%, 全为70-90平米;复式占23.6%, 全为90-110平米。 可见, 该板块存量大都以小面积户型为主。  奉贤重点板块——金汇板块商品住宅潜在供应量11年至今, 金汇累计成交4幅住宅用地, 总建约59万平米, 目前均未上市序号序号地块名地块名用途用途土地面积建筑面积容积率容积率成交总价溢价率溢价率成交楼板价成交楼板价成交日期成交日期开发商开发商(米2)(米2)(万元)1奉贤区金汇镇09A-01A区域普通商品房8240616481128450071%51272013-9-6南京朗铭房地产开发有限公司2奉贤区青村镇12-02、 13-01、 14-04区域商业用地;普通商品房1430773576922.5389420%10892013-9-4上海帝豪企业发展有限公司3奉贤区青村镇A-01-06区域商住18577464412.517000115%36612013-8-7上海市东璟企业发展有限公司4奉贤区青村镇B02-02、B02-03区域地块普通商品房21915221341.0150480%22812013-6-27上海百弘工贸有限公司,上海方南置业有限公司265973265973591078591078145490145490合计合计-----(资料来源: 锦和数据平台)  周边在售楼盘一览中粮南桥半岛22000元/m2申亚花满庭15000元/m2绿色家园绿色家园9500元/m2本案馨雅名筑21000元/m2(毛坯)23000元/m2(精装)正阳世纪星城三期正阳世纪星城三期20000元/m2申亚乐庭13000元/m2(毛坯)15000元/m2(精装)阳光花园22000元/m2  周边在售楼盘情况简析楼盘名称板块总建面积容积率主力面积建筑类别报价装修情况总套数开盘日期销售率中粮南桥半岛南桥新城818471.685-1128F小高层22000毛坯501(当期)2013-10-1999%阳光家园南桥新城1100002.03145-147高层、 小高层22000毛坯9472012-9-1291%馨雅名筑南桥新城54745285-138高层21000/23000毛坯/精装5052013-9-2190%正阳世纪星城三期南桥新城4300001.34173小高层、 高层20000毛坯116(当期)2013-10-1891%申亚花满庭金汇530421100多层、 小高层15000毛坯294(当期)2011-9-1789%绿色家园金汇509001.780-100多层9500毛坯5002009-8-18100%长泰东郊御园长泰东郊御园航头航头1479091479092 892.8985 11185-111高层高层1800018000毛坯毛坯120812082014 3 82014-3-876%76%申亚乐庭庄行175001.555-143多层、 小高层13000/15000毛坯/精装1132014-1-113% 中粮南桥半岛中粮南桥半岛项目占地面积: 38756平方米物业类别: 小高层住宅建筑面积: 81847平方米装修状况: 毛坯所属商圈: 南桥物业费用: 2.4元/平方米·月南桥新城板块主要在售楼盘中粮南桥半岛位于上海奉贤南桥新城解放东路和望园路交汇处。 地处新城的核心, 近邻南桥百联商厦, 与规划中的五号线站点仅10分钟路程。 项目分为三期开发, 总建筑面积约20万平米, 一期由8层的小高层组成, 501套可售单元。 主力户型为2+1房的紧凑型90+产品。 整个小区两面环水, 一面环林, 外加新古典的立面及园林, 彰显优雅品味, 尽享优质生活。 户型图 销售情况项目于2013年10月19日开盘, 先后共推出501套可售房源, 截止于3月19日, 已累计成交497套(月均成交99.4套) , 成交均价为20231元/㎡, 销售率为99%。预计2014年下半年加推二期, 据悉以大面积户型为主。中粮南桥半岛1 00001 500020000250003000035000平米1 80001 950021 0002250024000元/平米(资料来源: 上海房地产交易中心)050001 50001 6500成交面积29544 1 480 1 9359 877 1 22 成交均价201 82206492022221 03922595201 3年1 0月201 3年1 1 月201 3年1 2月201 4年1 月201 4年2月 阳光家园阳光家园项目占地面积: 54000平方米物业类别: 小高层住宅建筑面积: 110000平方米装修状况: 毛坯所属商圈: 南桥物业费用: 1.4元/平方米·月南桥新城板块主要在售楼盘阳光家园位于奉贤南桥环城南路1128弄, 是南桥本地知名开发商江海开发的“阳光" 系列住宅小区之一, 建筑面积超11万平方米, 由18栋小高层和6栋多层组成, 和招商南桥1号仅一街之隔。 阳光家园周边教育资源丰富, 有阳光第一幼儿园, 解放路幼儿园阳光部, 九年制阳光外国语学校等。 周边大润发、 菜场、 商业门店, 医院等配套一应俱全。 户型图3室2厅2卫1厨 136.66㎡2室2厅2卫1厨 114.00㎡ 销售情况项目最早于2012年9月12日开盘, 先后共推出947套可售房源, 截止于3月19日, 已累计成交860套(月均成交47.8套) , 最近六个月的成交均价为19475元/㎡, 销售率为91%。阳光家园在售户型为145-147平米精装3房, 均价22000元/平米, 一次性付清享97折优惠。售完即清盘。售完即清盘。阳光家园3000400050006000700080009000平米1 40001 60001 80002000022000元/平米(资料来源: 上海房地产交易中心)01 00020001 00001 2000成交面积7292 7761 2237 401 1 3254 2538 成交均价1 93671 93461 97001 90341 982220234201 3年1 0月 201 3年1 1 月 201 3年1 2月201 4年1 月201 4年2月201 4年3月 馨雅名筑馨雅名筑项目占地面积: 27557平方米物业类别: 高层住宅建筑面积: 54745平方米装修状况: 毛坯 /精装所属商圈: 南桥物业费用: 1.96元/平方米·月南桥新城板块主要在售楼盘馨雅名筑由7幢13-14层小高层组成, 由82-94平米的两房及135平米的三房组成, 赠送270°转角飘窗及南北阳台, 附赠面积大。 小区车位配比达到1:1, 多为地下车位, 基本做到人车分流。小区的景观强调以人为本, 由中心景观轴和多个组团景观区组成, 并将欧洲园林融入其中,区域内还设有儿童活动地、 休闲平台等, 在功能上服务整个小区。 户型图 销售情况项目于2013年9月21日开盘, 共推出505套可售房源, 截止于3月19日, 已累计成交455套(月均成交75.8套) , 成交均价为21449元/㎡, 销售率为90%。该案有毛坯房与精装房可选, 两者价差在2000元/平米, 即毛坯均价21000元/平米, 精装23000元/平米。目前对外仅有一套装修房可售, 单价22000元/平米。 售完即清盘。馨雅名筑1 00001 5000200002500030000平米1 80001 80001 90002000021 0002200023000元/平米(资料来源: 上海房地产交易中心)050001 60001 7000成交面积27985 31 60 1 2671 2028 324 496 283 成交均价2087221 1 9122662221 1 821 26921 82921 856201 3年9月201 3年1 0月 201 3年1 1 月 201 3年1 2月201 4年1 月201 4年2月201 4年3月 正阳世纪星城三期正阳世纪星城三期项目占地面积: 310000平方米物业类别: 小高层、 高层建筑面积: 430000平方米装修状况: 毛坯所属商圈: 南桥物业费用: 1.28元/平方米·月南桥新城板块主要在售楼盘正阳世纪星城是南桥地区知名超大型住宅区, 位于奉贤南桥中心镇, 临近奉贤区政府, 是奉正阳世纪星城是南桥地区知名超大型住宅区, 位于奉贤南桥中心镇, 临近奉贤区政府, 是奉贤南桥城市中心地标性的社区。 三期开发, 建筑形态有多层、 小高层和别墅。 往东200米就是南桥的交通枢纽—南桥汽车站, 西面是南桥老城的核心商业圈。 周边有卖场、 菜场、 银行、餐馆、 学校和医院等配套。 销售情况三期公寓于2013年10月18日开盘, 共推出116套可售房源, 截止于3月19日, 已累计成交106套(月均成交21.2套) , 成交均价为18411元/㎡, 销售率为91%。该案此次推出的都是173平米的“3+1" 大户型, 对外报价20000元/平米, 现购房可享贷款99折, 全款97折优惠。 另项目预计下半年推出200-360平米左右联排和双拼别墅, 具体信息待定。正阳世纪星城三期公寓600080001 00001 20001 4000平米1 70001 70001 80001 90002000021 000元/平米(资料来源: 上海房地产交易中心)0200040001 50001 6000成交面积1 2765 3097 1 388 521 1 74 成交均价1 81 251 86881 95082025720207201 3年1 0月201 3年1 1 月201 3年1 2月201 4年1 月201 4年3月 申亚花满庭申亚花满庭项目占地面积: 41835平方米物业类别: 多层、 高层建筑面积: 53042平方米装修状况: 毛坯所属商圈: 金汇物业费用: 1.9元/平方米·月金汇板块主要在售楼盘申亚花满庭位于闵行区、 奉贤区、 浦东新区三区交界处, 一期由三栋12-18层的新古典主义观景高层、 五栋5层的别墅式情景花园洋房、 十八幢3-4层的西班牙风情联排、 双拼别墅并结合少量商铺组建而成。 大多数户型既有超高附加值的建筑空间。 户型图 销售情况项目最早于2011年09月17日开盘, 先后推出复式公寓、 花园洋房、 联排与双拼别墅, 共计294套可售公寓房源, 截止于3月19日, 已累计成交261套, 最近半年成交均价为14405元/㎡, 总销售率为89%。目前复式公寓已售完还有少量洋房可售目前复式公寓已售完, 还有少量洋房可售。申亚花满庭40060080010001200平米1 20001 30001 40001 50001 6000元/平米(资料来源: 上海房地产交易中心)02001 00001 1 000成交面积1 1 1 3 761 469 1 05 839 成交均价1 47231 38471 36971 50061 481 1201 3年1 0月201 3年1 1 月201 3年1 2月201 4年2月201 4年3月 绿色家园绿色家园项目占地面积: 30000平方米物业类别: 多层建筑面积: 50090平方米装修状况: 毛坯所属商圈: 金汇物业费用: 1.0元/平方米·月金汇板块主要在售楼盘绿色家园座落于奉贤、 闵行、 南汇交界处, 根据与周围环境相协调的关系, 充分利用基地紧临两条水系和生态林的优越条件, 以建设优雅、 绿色、 环保社区为宗旨来精心打造本小区,总体设计坚持“舒适、 方便、 优美、 安全" 的智能化小区管理系统, 周界报警电子监控系统,设有新型的非晶合绿色环保变电箱, 采用新型墙体建材, 符合环保要求。 户型图 销售情况该案是板块内的老项目, 最早于09年8月开盘, 共推出216套公寓房源, 截止于13年7月已全部售罄, 最后成交均价稳定在9200元/㎡, 总销售率为100%。该案公寓大都采用现房销售, 目前主要在售的是独栋别墅房源。绿色家园4004006008001 0001 2001 4001 600平米70007000800090001 0000元/平米(资料来源: 上海房地产交易中心)02006000成交面积627 289 1 348 827 1 08 1 08 成交均价91 75925691 95898991 7791 78201 3年1 月201 3年2月201 3年3月201 3年4月201 3年6月201 3年7月 长泰公馆长泰公馆项目占地面积: 41184平方米物业类别: 高层建筑面积: 147909平方米装修状况: 毛坯所属商圈: 航头物业费用: 2.9元/平方米·月竞争板块主要在售楼盘长泰公馆位于浦东新区航头镇, 规划中的18号线比邻社区, 步行就可达。 在建中的16号线也有望2014年通车, 16号线全长59公里, 北连浦东中心区域, 南接临港新城, 通车后长泰公馆将实现30分钟大浦东便利生活圈。 社区采用经典园林公寓布局, 实现建筑间最优间距, 保留最近360度景观视角。 长泰公馆主力户型面积为85平方米和111平方米。 户型图 户型图 销售情况该案于2013年5月开盘, 先后共推出1080套公寓房源, 截止于3月23日, 已累计成交817套, 总销售率为76%。今年3月8日, 又加推部分房源,至3月23日, 已成交61套, 成交均价为16714元/平米。该案销售采用一二手联动, 并投入大量的主流媒体报广, 因此能在短期内形成轰炸效应,从而促成成交, 因此成交业绩不错, 且成交的客户来源于全市地区。长泰公馆1 00001 00001 50002000025000平米1 55001 60001 65001 7000元/平米(资料来源: 上海房地产交易中心)050001 40001 45001 5000成交面积1 3473 4733 7880 21 1 78 23026 3597 2660 61 2 1 75 85 591 9 成交均价1 58001 55491 55391 53011 531 51 50071 54931 62081 60331 62891 671 41 3051 3061 30713081 3091 31 01 31 11 31 21 4011 4021 403 申亚乐庭申亚乐庭项目占地面积: 9000平方米物业类别: 多层、 小高层建筑面积: 17500平方米装修状况: 精装/毛坯所属商圈: 庄行物业费用: 未定竞争板块主要在售楼盘申亚乐庭位于南桥商业圈辐射地带, 项目占地9000平米, 总建面17500平米, 由2栋6层、 2栋12层的多层和小高层建筑组成, 总套数为113套, 户型为55-143平米1房、 2房、 3...

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